Légalité du recours à la vente en état futur d'achèvement par les personnes publiques

La question sur la compatibilité de la VEFA avec les règles de la commande publique a déjà fait couler beaucoup d’encre, et continue à en faire couler.

La proximité avec la qualification de marché public est évidente et le recours à la VEFA ne doit pas conduire à éluder la législation sur les marchés, par définition contraignante.

En l’espèce, une commune a régularisé une promesse de vente portant sur des parcelles aux fins de construction d’un pôle médical, d’une résidence pour personnes âgées ou en situation de handicap ainsi que trois commerces.

Le conseil municipal a autorisé le déclassement du domaine public du parc de stationnement situé de manière contiguë et a validé le principe de l'acquisition de certains lots mis en vente par le constructeur dans le cadre d’une VEFA.

Ces délibérations ont été contestées et la Cour devait se prononcer sur la légalité du montage juridique retenu.  

La Cour rappelle, sur le fondement d’une jurisprudence du Conseil d’Etat constante (CE, 8 févr. 1991, n° 57679, Région Midi-Pyrénées – CE, 14 mai 2008, n° 280370, Communauté  de Communes de Millau-Grandes Causses) que « si aucune disposition législative n'interdit aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévu à l'article 1601-3 du Code civil, elles ne sauraient légalement avoir recours à ce contrat de vente de droit privé, dans lequel l'acheteur n'exerce aucune des responsabilités du maître de l'ouvrage et qui échappe tant aux règles de passation, notamment aux règles de concurrence, prévues par le Code des marchés, qu'au régime d'exécution des marchés de travaux publics, lorsque, comme en l'espèce, l'objet de l'opération est la construction même pour le compte de la collectivité d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres ».

L’acquisition d’un bien dans le cadre d’une VEFA par une personne publique est légale si cet achat s’opère de manière ‘’opportuniste’’, c’est-à-dire dans le cadre d‘une opération de promotion immobilière à l’occasion de laquelle la collectivité entend se comporter comme un opérateur désirant acquérir un bien mis sur le marché.

Dès lors que le bien convoité répond spécifiquement à un besoin manifesté par la collectivité, qu’elle est à l’origine de l’opération, ou encore que l’immeuble est bâti et conçu pour répondre à des exigences précises, l’opération est illégale.

Toute la subtilité porte sur le degré de ‘’personnalisation’’ jugé acceptable du bien acquis par la personne publique…

En l'espèce, la Cour relève que si le projet du promoteur a été réalisé en concertation avec la commune, l’opération s’est limitée à l’acquisition de locaux ayant une vocation commerciale ou destinés à des professionnels de santé.

L'immeuble construit n'était en outre pas destiné à devenir entièrement la propriété de la commune.

Ainsi, le projet était destiné à recevoir une destination qui n’a pas été remise en cause par la commune qui a limité son acquisition à certains lots seulement, de sorte que le recours à la VEFA a été jugé licite.

On notera que l’arrêt est particulièrement motivé sur les considérations de fait ayant conduit les juges à considérer ce montage comme licite.

CAA de NANTES, 4^ème chambre, 17/09/2021, 20NT02572