Violation du pacte de préférence et charge de la preuve (Civ 3^ème, 04 mars 2021, n° 19-22.971)

En l’espèce, des parcelles sont cédées. Le vendeur notifie à l’exploitant en place la reprise du bien (un hypermarché) par un concurrent.

L’exploitant assigne le vendeur et l’acheteur en nullité de la vente et en substitution dans les droits de l’acheteur en raison de la violation de son droit de préférence. Il soutenait que l’acheteur avait connaissance de l’existence d’un pacte de préférence et devait en conséquence s’informer des intentions de son bénéficiaire.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi : elle juge qu’il incombe au bénéficiaire du pacte de préférence qui demande l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits de l’acheteur de rapporter la double preuve de la connaissance par l’acheteur de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Ainsi, il ne peut pas être reproché à l’acheteur de s’être abstenu de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier.

La Cour de Cassation réitère sa position (désormais transposée dans le code civil) selon laquelle le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut obtenir l’annulation de la vente :

• s’il prouve que le tiers acheteur avait connaissance du pacte ;
• s’il prouve que ce tiers connaissait l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Preuve très difficile à rapporter…